KEMPE Grundbesitz und Anlagen AG, Immobilien, Kapitalanlagen, Immobilienrendite, Renditeimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnanlagen

A. Problem und Ziel

In Deutschland fehlt es an einem international bekannten und anerkannten Instrument zur indirekten Immobilienanlage mit steuertransparenter Besteuerung. Als internationaler Standard haben sich in über 20 Ländern der Welt REITs (anknüpfend an die US-amerikanische Terminologie Real Estate Investment Trusts, die sich als Bezeichnung auch in anderen Jurisdiktionen durchgesetzt hat) etabliert.

REITs zeichnen sich dadurch aus, dass nicht die Gewinne auf Gesellschaftsebene besteuert werden, sondern die Gewinnausschüttungen beim Anleger. Der REIT-Status und die damit verbundene Befreiung von der Körperschaftssteuerpflicht werden nur dann gewährt, wenn der REIT umfangreiche und hohe Anforderungen erfüllt. Insbesondere muss er hohe Ausschüttungen von mindestens 90 % der Erträge vornehmen, mindestens 75 % der Einkünfte aus Immobilien erzielen (mit einem Schwerpunkt auf der passiven Immobilenbewirtschaftung -die Möglichkeit des Verkaufs von Immobilien wird begrenzt, um so einen reinen Immobilienhandel auszuschließen) und mindestens 75 % seines Vermögens in Immobilien anlegen.

Mit der gesetzlichen Einführung eines deutschen REIT soll die in Deutschland bestehende Lücke bei der indirekten Immobilienanlage geschlossen werden, um eine Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland, eine Professionalisierung der Immobilienwirtschaft und Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz-und Immobilienstandorten zu erreichen.

B. Lösung

In einem eigenständigen REIT-Gesetz sollen die gesellschafts-und steuerrechtlichen Regelungen normiert werden, die von einem deutschen REIT zu erfüllen sind. Der REIT soll das Spektrum der indirekten Immobilienanlage in Deutschland ergänzen. Er weist von den Publikums-und Spezialimmobilienfonds nach dem Investmentgesetz klar abweichende Rechtsund Regulierungsstrukturen auf und soll insbesondere keiner Produktregulierung durch die Finanzdienstleistungsaufsicht unterliegen.

1. Eckpunkte der rechtlichen Ausgestaltung

Der REIT hat die Rechtsform einer Aktiengesellschaft, auf die grundsätzlich die Vorschriften des Aktienrechts anzuwenden sind. Damit findet eine Beschränkung auf die anlageorientierte (das heißt Fungibilität herstellende) Rechtsform des deutschen Kapitalgesellschaftsrechts statt. Vom Aktienrecht abweichende Spezialregelungen für die REIT-Aktiengesellschaft erfolgen nur, soweit dies zwingend erforderlich ist.

Eine REIT-Aktiengesellschaft kann sowohl durch Neugründung als auch durch Umwandlung einer bereits bestehenden Gesellschaft entstehen. Eine Aktiengesellschaft kann sich allerdings nur dann dem REIT-Status nach diesem Gesetz unterwerfen, wenn sie ihren statutarischen und ihren tatsächlichen Sitz (also ihren Verwaltungssitz bzw. den Ort der Geschäftsleitung) in Deutschland hat.

Der deutsche REIT soll keiner speziellen Produktaufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen. Der erforderliche Schutz der Anleger und Kapitalmärkte soll vielmehr durch die Nutzung der Instrumente des Kapitalmarktes selbst erreicht werden. Dazu werden der REIT-Aktiengesellschaft eine obligatorische Börsennotierung und ein auf Dauer sicherzustellender Streubesitz vorgeschrieben. Um eine gute Corporate Governance sicherzustellen und Interessenkonflikte zu minimieren, muss die Verwaltung der REIT-Aktiengesellschaft zudem wie im Aktiengesetz vorgesehen durch den Vorstand sowie den Aufsichtsrat erfolgen und kann nicht auf Dritte übertragen werden.

Ein Bedürfnis für einen nur in den Händen von wenigen institutionellen Anlegern liegenden so genannten „Private REIT“ wie in den USA besteht in Deutschland nicht, da bereits das Instrumentarium des Offenen Immobilienspezialfonds nach dem Investmentgesetz besteht. Auch in jüngeren REIT-Gesetzen anderer Staaten wurde kein „Private REIT“ zugelassen.

2. Gesicherte Besteuerung

Zur Sicherung des deutschen Steueraufkommens aus Vermietungs-und Verpachtungseinkünften sowie Grundstücksveräußerungsgewinnen auch im Verhältnis zu ausländischen Anteilsinhabern sind europarechtliche Vorgaben und die von Deutschland abgeschlossenen Abkommen zu Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA) zu beachten. Ohne dabei die Kapitalverkehrsfreiheit zu verletzen, ist eine direkte Beteiligung von 10 % oder mehr am Grundkapital nicht erlaubt oder werden zumindest die Dividenden nicht der günstigen Besteuerung unterworfen, wie sie sich aus den Regelungen der Doppelbesteuerungsabkommen bei einer höheren Beteiligungen ergeben würde.

3. Anlegerstruktur

Der deutsche REIT soll auch Kleinanlegern die Möglichkeit einer fungiblen Investition in Immobilienvermögen eröffnen. Um dieses Ziel dauerhaft zu garantieren, wird eine Streubesitzregelung eingeführt. Zudem erhält die REIT-Aktiengesellschaft ihre Steuerbefreiung erst nach erfolgter Börsennotierung. Die in anderen Ländern vorgesehen Regelungen können leicht umgangen werden und haben sich als wenig praktikabel herausgestellt.

Bereits jetzt ist im Rahmen der Börsenzulassung gemäß § 9 der Verordnung über die Zulassung von Wertpapieren zum amtlichen Markt einer Wertpapierbörse (Börsenzulassungs-Verordnung) eine Mindeststreuung gegenüber der Börse nachzuweisen. Die REIT-Aktiengesellschaft wird darüber hinaus verpflichtet, auf Dauer eine Mindeststreuung sicherzustellen. Konkret müssen sich dauerhaft mindestens 15 % der Aktien in den Händen von Aktionären befinden, die jeweils nicht mehr als 3 % der Aktien halten (Grenze des § 21 Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) zur Meldepflicht nach dem Inkrafttreten des Transparenzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes).

4. Überwachung der Mindeststreuung und der Beteiligungsgrenzen

Um die aus Kapitalmarktgründen erforderliche Mindeststreuung von Aktien im Publikum und die aus steuerlichen Gründen erforderliche Höchstbeteiligung von unter 10 % an direkt gehaltenen Aktien sicherstellen zu können, muss der REIT-Aktiengesellschaft ermöglicht werden, den Kreis der Erwerber ihrer an der Börse gehandelten Aktien aktiv nachzuvollziehen und gegebenenfalls beeinflussen zu können. Auch müssen die Steuerbehörden in der Lage sein, die Bedingungen für den REIT-Status zu überwachen.

Hierzu soll ein System dienen, das wenig zusätzlichen Aufwand für die REIT-Aktiengesellschaft schafft, gleichzeitig aber sehr effektiv ist. Dieses System nutzt die ohnehin bestehenden Meldepflichten des § 21 WpHG. Danach muss jeder, der durch Erwerb, Veräußerung oder auf sonstige Weise 5 Prozent, 10 Prozent, 25 Prozent, 50 Prozent oder 75 Prozent der Stimmrechte an einer börsennotierten Gesellschaft erreicht, überschreitet oder unterschreitet, der Gesellschaft sowie der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unverzüglich das Erreichen, Überschreiten oder Unterschreiten der genannten Schwelle schriftlich mitteilen. Eine börsennotierte Gesellschaft hat die Mitteilungen gemäß § 15 Abs. 1 WpHG zudem unverzüglich, spätestens neun Kalendertage nach Zugang, in deutscher Sprache in einem überregionalen Börsenpflichtblatt zu veröffentlichen. Im Rahmen der Umsetzung der Transparenzrichtlinie wird die Meldepflicht um die Meldeschwellen 3 Prozent, 15 Prozent und 20 Prozent ergänzt werden.

Sichergestellt wird die Einhaltung der Meldepflichten durch die in § 28 WpHG angeordnete Sanktion: Rechte aus Aktien, die einem Meldepflichtigen gehören oder aus denen ihm Stimmrechte gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder 2 zugerechnet werden, bestehen danach nicht für die Zeit, für welche die Mitteilungspflichten nicht erfüllt werden. Dies betrifft insbesondere die Stimm-und Dividendenrechte des Aktionärs.

Über die Mitteilungspflichten können sowohl die REIT-Aktiengesellschaft selbst als auch die BaFin nachvollziehen, ob die Höchstbeteiligungsgrenze überschritten oder die Mindeststreuung unterschritten wird. Dass auf ein bereits bestehendes und etabliertes System mit der Ba-Fin als Melde-und Kontrollstelle zurückgegriffen wird, vermeidet zusätzlichen Aufwand, was insbesondere für kleine und mittlere REIT-Aktiengesellschaften wichtig ist. Zudem basiert das Meldesystem des WpHG auf EU-Regulierungen und ist damit auch international anerkannt.

Das System ist auch effektiv. Die Meldepflicht des § 21 WpHG ist an den Sitz der Gesellschaft im Inland und an die Börsennotierung an einem organisierten Markt im Inland oder in einem anderen Mitgliedstaat der EU oder des EWR geknüpft. Nationalität und (Wohn-)Sitz des Aktionärs haben hingegen keinen Einfluss auf die Meldepflicht. Auch die Zurechnungstatbestände des § 22 WpHG können im Ausland erfüllt werden.

In Bezug auf die Reaktionen und Sanktionen ist zu unterscheiden: Für das Überschreiten der Höchstbeteiligungsgrenze ist derjenige Anleger verantwortlich, 10 % oder mehr der REIT-Anteile direkt hält. Dementsprechend ist dieser Anleger – bei den hier in Frage stehenden Größenordnungen kommen primär institutionelle Investoren in Betracht – auch der richtige Adressat für die Sanktionierung. Ihm muss durch negative Sanktionen ein starker Anreiz gegeben werden, seine Beteiligung wieder unter die 10 Prozent-Grenze sinken zu lassen.

Erfährt die BaFin durch eine Meldung gemäß § 21 WpHG, dass ein Anleger die Höchstbeteiligungsgrenze überschreitet, so teilt sie dies der zuständigen Finanzbehörde mit. Die Steuerbehörde wird den Anleger sodann auf der Grundlage bestehender Prozesse sanktionieren.

Die Unterschreitung der Mindeststreuquote kann hingegen nur über die REIT-Aktiengesellschaft selbst sinnvoll sanktioniert werden. Hier ist es nicht ein einzelner Aktionär, der gegen eine Vorgabe verstößt, sondern die Aktionärsstruktur entspricht insgesamt nicht den Anforderungen. In einem solchen Fall muss der REIT-Aktiengesellschaft ein Anreiz geboten werden, auf ihre Aktionärsstruktur regulierend einzuwirken.

Im Zeitpunkt der Börsenzulassung erfolgt die Überwachung der initialen Mindeststreuquote (25 Prozent) durch die BaFin bei Billigung des von der REIT-Aktiengesellschaft eingereichten Wertpapierprospekts nach dem Wertpapierprospektgesetz (WpPG) durch Überprüfung der Angaben zum Streubesitz. Nur wenn die initiale Mindeststreubesitzquote eingehalten wird, lässt die BaFin die REIT-Anteile auf Basis des gebilligten Prospekts zum Handel zu.

Auch für die Sicherstellung der fortlaufenden Streubesitzquote von 15 Prozent macht sich das Gesetz die etablierten Prozesse bei der BaFin zunutze. Um der BaFin die Aufsicht zu erleichtern, muss jede REIT-Aktiengesellschaft jährlich zum Stichtag 31. Dezember nachweisen, dass sie das Streubesitzkriterium erfüllt. Ein Unterschreiten der Mindeststreubesitzquote meldet die BaFin an das Bundeszentralamt für Steuern. Wird die Mindeststreubesitzquote drei Jahre nacheinander nicht erfüllt, so verliert die REIT-Aktiengesellschaft ihren REIT-Status. Vorherige Strafzahlungen sind bei Verletzungen der Mindeststreuquote hingegen nicht sachgerecht, da die REIT-Aktiengesellschaft keine Möglichkeit hat, auf die fehlende Streuung der Aktien kurzfristig zu reagieren.

Die drohenden Sanktionen veranlassen die REIT-Aktiengesellschaft, selber Maßnahmen zu ergreifen, um den Mindeststreubesitz zu gewährleisten. Möglich ist ihr dies zum Beispiel durch aktive, zielgerichtete Investor Relations, Kapitalerhöhungen unter Ausschluss des Bezugsrechts oder Road Shows bei Investoren.

5. Bilanzierung

Die Verlagerung der alleinigen Besteuerung auf die Anlegerebene erfordert Vorgaben zur Ausschüttungshöhe und zur Bemessungsgrundlage. Grundsätzlich wird der Gewinn einer börsennotierten Aktiengesellschaft nach HGB (Einzelabschluss) ermittelt. Nur zu Informationszwecken ist zusätzlich ein Konzernabschluss nach IFRS zu erstellen (§ 315a HGB).

Bei der Entscheidung über die Bilanzierung einer REIT-Aktiengesellschaft ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein internationales Kapitalmarktprodukt handelt, für das die Einhaltung bestimmter Standards unerlässlich ist, um mit Konkurrenzangeboten vergleichbar zu sein und mit ihnen um die internationalen Anleger konkurrieren zu können. Wichtig ist zudem, dass zwischen der Bemessung der Ausschüttung und der Bemessung der Immobilienquote differenziert wird.

Die Gewinnausschüttung richtet sich grundsätzlich nach dem Ergebnis des nach HGB-Regeln aufgestellten Jahresabschlusses. Das den Gläubigerschutz betonende Vorsichtsprinzip des HGB passt allerdings nur bedingt zu der Interessenlage der REIT-Anleger. Diese sind an einer hohen Rendite, gespeist aus der Ausschüttung der Gewinne, nicht aber an einem Wertzuwachs durch den Aufbau stiller Reserven interessiert. Es stellt sich daher die Frage, ob die Ausschüttung nicht besser an der investorenorientierten Rechnungslegung nach IRFS bemessen werden sollte.

Die Bilanzierung nach IFRS dient den Anlegern jedoch primär zur Information. Bei einer Bilanzierung nach IFRS kann es durch Ansetzung von Marktwerten („fair value“) oberhalb der Anschaffungskosten zum Ausweis von nach bisherigem Verständnissen nicht realisierten Gewinnen (bloße Wertschwankungen aufgrund der Veränderung von Aktienkursen, Zinssätze, Immobilienpreisen etc.) kommen, während nach HGB-Bilanzrecht die Anschaffungskosten die Obergrenze der Bewertung darstellen (§ 253 Abs. 1 HGB). Während der IFRS-Ansatz unter Berücksichtigung des Informationsinteresses Sinn machen kann, erscheint es wenig sinnvoll, nicht realisierte Gewinne bereits an die Anteilseigner auszuschütten. Der IFRS-Abschluss ist daher als Ausschüttungsbemessungsgrundlage nicht geeignet und wird auch in anderen Staaten regelmäßig nicht für Zwecke der Ausschüttung verwendet.

Die Ausschüttung bemisst sich daher nach dem auf der Grundlage des nach HGB erstellten Einzelabschlusses ermittelten Gewinns. Um dem Ziel zu entsprechen, die deutschen REITs international konkurrenzfähig zu machen, reicht es aus, die Bilanzierung nach HGB insofern zu modifizieren, als dass die REIT-Aktiengesellschaft höchstens eine lineare AfA von 2 %

p.a. in Abzug bringen kann. Zusätzlich stellt der Gesetzgeber der REIT-Aktiengesellschaft frei, diese Beträge zur Ermittlung des ausschüttungsfähigen Gewinns wieder hinzusetzen, soweit dies in der Satzung nicht ausgeschlossen ist.

Eine solche Regelung wird den verschiedenen, an einen deutschen REIT zu stellenden Anforderungen gerecht: Zunächst ermöglicht der gegenüber den normalen HGB-Vorschriften höhere Gewinn höhere Ausschüttungen und sichert damit die nationale und internationale Konkurrenzfähigkeit des REIT. Gleichzeitig erhöht sich auf Grund der höheren Ausschüttungen das Steueraufkommen. Auch steht die Regelung systematisch im Einklang mit den Bestimmungen des HGB, das für bestimmte Unternehmenstypen (Kreditinstitute, Versicherungen) bereits Sonderregelungen vorsieht. Gleichzeitig fügt sich die Regelung in das internationale REIT-System ein, wonach neue Investitionen nicht durch eine Innenfinanzierung aus nicht ausgeschütteten Gewinnen, sondern durch Kapitalerhöhungen finanziert werden sollen.

Eine „Deinvestition“ ist gleichwohl nicht zu befürchten, weil Erhaltungsaufwendungen bereits bei der Gewinnermittlung angemessen berücksichtigt werden und insbesondere ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in ihrer Satzung bestimmen können, dass die lineare AfA von 2% p.a. zwingend in Abzug zu bringen ist. Für die Kapitalerhaltung und damit auch für einen hinreichenden Gläubigerschutz sorgt zudem die im REIT-Rahmengesetz verankerte Begrenzung der Verschuldung (Fremdfinanzierung) auf 60 % des Vermögens.

Bewertungsbasis für die Zusammensetzung des Vermögens und der Erlöse einer REIT-Aktiengesellschaft ist die Bewertung nach IFRS mit „fair value“-Ansatz.

Die Wahl der Bewertungsbasis für die Zusammensetzung des Vermögens und der Erlöse einer Gesellschaft als Voraussetzung für den REIT-Status ist sehr bedeutsam für die nationale und internationale Konkurrenzfähigkeit, da die verschiedenen Rechnungslegungsvorschriften zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen und die Normen zur Geschäftsstruktur und ihre konkrete Berechnung den unternehmerischen Handlungsrahmen des REIT bestimmen.

IFRS bildet besser als das ausschließlich am Gläubigerschutz orientierte HGB die wirtschaftliche Realität der Unternehmen ab. Da IFRS-Konzernabschlüsse für Unternehmen, die den Kapitalmarkt in Anspruch nehmen, ohnehin vorgeschrieben sind und vom Kapitalmarkt die Aktienanalysen auf Basis der IFRS-Abschlüsse vorgenommen werden, sollte auch die für die Marktbewertung wichtige Frage der Normeneinhaltung auf dieser Basis erfolgen.

Insgesamt setzen sich IFRS bzw. auf IFRS aufbauende Bewertungsregeln als Basis für Geschäftsstrukturnormen durch. So soll der „balance of business“-Test in Großbritannien auf der Basis des „fair value“ nach IFRS vorgenommen werden. In Frankreich wird z.B. das Vermögen der Mutter-und Tochter-SIICs, das der Ausübung von Nebentätigkeiten dient, an Hand der Bruttowerte in der Unternehmensbilanz bestimmt. Der zulässige Anteil von 20 % am "gross accounting value" wird auf der Ebene jeder einzelnen Gesellschaft ermittelt, wobei sich die Bewertungsregeln stark an den IFRS orientieren.

6. Exit Tax

REITs können in Deutschland nur entstehen, wenn ausreichend adäquate Immobilien zur Verfügung stehen. Dazu müssen Unternehmen ihr unbewegliches Vermögen in eine REIT-Aktiengesellschaft einbringen oder sich in eine REIT-Aktiengesellschaft umwandeln. Damit sich deutsche REITs an den Kapitalmärkten etablieren, muss rasch eine hinreichende Marktbreite entstehen. Mit einer zeitlich auf vier Jahre befristeten Begünstigung durch den halben Wertansatz (Exit Tax) soll ein Anreiz zur Schaffung von REITs einerseits und der Hebung stiller Reserven anderseits geschaffen werden.

Anders als noch bei den Überlegungen zum „Jobgipfel“ im Jahr 2005 soll nunmehr dieser Anreiz gezielt auf das Einbringen von Immobilien in REIT-Aktiengesellschaften, Vor-REITs und Offene Immobilienfonds beschränkt werden, um dadurch diese Instrumente der indirekten Immobilienanlage für den Anleger durch einen volkswirtschaftlichen Anschub in einer Markterschließungsphase zu fördern. Dem Gesetzgeber steht es nach Artikel 3 des Grundgesetzes frei, steuerliche Sonderbehandlungen auf bestimmte Bereiche zu beschränken, wenn bei seinem Auswahlermessen vergleichbar Betroffene gleich behandelt und so sein gesetzgeberisches Ziel gefördert wird. REIT-Aktiengesellschaft und Offene Immobilienfonds sind Instrumente der indirekten Immobilienanlage für ein breites Anlegerpublikum, bei denen durch gesetzliche Vorgaben sichergestellt wird, dass sich das Kerngeschäft der Gesellschaften auf die Erwirtschaftung von Erträgen aus Bestandimmobilien bezieht. Von der zeitlich beschränkten Förderung profitieren daher die Anleger, die diese indirekten Immobilienanlageprodukte zur Portfoliobeimischung benutzen. Dies betrifft insbesondere auch Kleinanleger sowie institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds, die Gelder ihrer Versicherten anlegen. Damit führt das REIT-Gesetz die gesetzgeberischen Instrumente und Maßnahmen zur Ermöglichung und Förderung der indirekten Immobilienanlage, anknüpfend an die Regelungen über Immobilien-Sondervermögen im Investmentgesetz, durch einen neuartigen und weiteren Schritt fort.

Bereits der Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen (BR-Drs. 321/05) sah eine Regelung zur Exit Tax vor, die aber auf Grund der nunmehr beabsichtigen Zielrichtung in einem weiteren Punkt zu revidieren ist. Wenn ein Unternehmen sein Verwaltungsgebäude an eine REIT-Aktiengesellschaft verkauft, dieses Gebäude aber weiterhin für seine betrieblichen Zwecke nutzt, wird es einen langfristigen Mietvertrag mit der REIT-Aktiengesellschaft abschließen. Diese Sale and Lease Back-Konstruktionen, die schon jetzt über anderen Konstruktionen nicht zu verhindern sind, wären hier vorteilhaft, weil das Unternehmen durch den langfristigen Mietvertrag an den Standort gebunden bleibt. Zudem kann die REIT-Aktiengesellschaft an dem Kauf nur interessiert sein, wenn sie den bisherigen Betreiber mit einem möglichst langen Mietvertrag und kalkulierbarem Mieterträgen über die nächsten Jahre behält. Andernfalls müsste sie eine solche Immobilie erst für einen neuen Mieter neu konzeptionieren und entwickeln. Eine solche Tätigkeit mit Projektentwicklungsrisiko gehört jedoch gerade nicht zum Kernbereich der auf Bestandsvermietung konzentrierten REIT-Aktiengesellschaft. Würde man Sale and Lease Back-Konstruktionen nicht zulassen, könnten auch keine Themen-REITs mit dem Schwerpunkt „Hotels“ oder „Shopping Center“ in Deutschland aufgelegt werden. Denn der Verkauf von Kaufhausfilialen würde zum Beispiel nur folgen, wenn anschließen das Kaufhausgeschäft durch den Verkäufer weiter betrieben wird, er aber aus dem Verkaufserlös Kapital freigesetzt erhält, um neue Investitionen oder Schuldenabbau vorzunehmen.

Allerdings muss sichergestellt werden, dass das Grundvermögen weder von der REIT-Aktiengesellschaft selbst, noch von einem mit der REIT-Aktiengesellschaft verbundenen Unternehmen genutzt wird, da keine Selbstnutzung gefördert werden soll.

6. Immobilienhandel

Es ist nicht sinnvoll, REIT-Aktiengesellschaften gesetzlich auf die Vermietung und Verpachtung zu beschränken und keinen Verkauf von Immobilien zuzulassen, weil damit das Ausweichen auf ausländische REIT-Konstruktionen, bei denen nur 75 % der Erträge aus der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien erzielt werden müssen, vorprogrammiert wäre. Zur Vermeidung des „Durchhandelns“ wird vielmehr eine Haltefrist dergestalt vorgesehen, dass innerhalb von fünf Jahren maximal die Hälfte des Bestandes veräußert werden darf.

Damit bleiben eine flexible Umschichtung des Portfolios und ein Verkauf einzelner Immobilien zur Portfoliooptimierung oder zur Realisierung eines günstigen Verkaufspreises möglich. Davon unberührt besteht ein Haltefrist von vier Jahren für Immobilien, die zu einer begünstigten Besteuerung der stillen Reserven (Exit Tax) eingebracht werden, um Mitnahmeeffekte zu verhindern.

7. Wohnimmobilien

Neben Gewerbeimmobilien können auch Wohnimmobilien in „Wohnungs-REIT“ als REIT-Aktiengesellschaft aufgelegt werden. Im Rahmen der Diskussionen um die Einführung von REITs in Deutschland konnten die Befürchtungen, dass dadurch Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt zum Nachteil der Mieter eintreten könnten, nicht bestätigt werden. Insbesondere bleibt die rechtliche Situation von Verbrauchern als Mieter durch den Gesetzentwurf gegenüber der aktuellen Rechtslage unberührt, der Schutz des deutschen Mietrechts besteht auch bei REITs unverändert fort.

Die Einführung deutscher REITs wird insgesamt nur leichte Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben. Die geringen Auswirkungen, zu denen es gleichwohl kommen wird, werden eher positiv als negativ ausfallen. Gleichwohl wird die Bundesregierung die Auswirkungen deutscher REITs auf den Wohnungsmarkt, insbesondere was den notwendigen Schutz der Mieter betrifft, genau beobachten und ggf. notwendige Anpassungen vornehmen.

Der größte Teil (ca. 75 %) der insgesamt ca. 39 Mio. Wohneinheiten in Deutschland wird in Form der direkten Immobilienanlage vom Eigentümer selbst genutzt oder von Privatpersonen vermietet. Diese Bestände und auch die genossenschaftlichen Wohnungen (zusammen ca. 80 %) stellen für REITs keine Investmentoption dar. Insbesondere für die großvolumigen öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften oder auch für privatwirtschaftliche Wohnungsbaugesellschaften dürfte die Gesellschaftsform REITs interessant sein. Im öffentlichen Eigentum oder im Besitz kommunaler Unternehmen befinden sich lediglich 8 % der Wohneinheiten (siehe Grafik).

Der Wohnungsmarkt würde selbst in dem (sehr unwahrscheinlichen) „Extremszenario“ einer vollständigen Veräußerung aller Wohnungen der öffentlichen Hand an REITs noch sozialverträgliche Marktstrukturen aufweisen. Insgesamt spricht daher wenig dafür, dass die Einführung von REITs deutliche Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben wird.

Die Einführung deutscher REITs erhöht zudem die Einflussnahmemöglichkeiten der Kommunen, die Wohnungsgesellschaften verkaufen. Durch die Gründung deutscher REITs steigt die Anzahl potentieller Käufer. Dies stärkt wiederum die Verhandlungsmacht der Verkäufer und wirkt sich nicht nur günstig auf die erzielbaren Kaufpreise aus sondern auch auf die Durchsetzbarkeit sozialer Flankierungen.

Auch gewinnen die öffentlichen Träger bei der Einführung von deutschen REITs im Vergleich zum status quo deutlich an Handlungsoptionen. Bisher kann der öffentliche Träger allein seine (meist gesamten) Wohnimmobilien an einen Finanzinvestor verkaufen und verliert dadurch den kompletten Einfluss auf die Wohnimmobilien. Diese Investoren bringen die Bestände nach wenigen Jahren über ausländische Vehikel an die Börse. Mit REITs kann der öffentliche Träger weiterhin als Gesellschafter an einer REIT-Aktiengesellschaft beteiligt bleiben. Dies kann über die bestehenden Reglungen im Aktiengesetz sowie entsprechende Reglungen in der Satzung der jeweiligen REIT-Aktiengesellschaft erfolgen; spezielle gesetzliche Maßnahmen sind daher nicht erforderlich. Allerdings muss der Verkäufer damit rechnen, dass sich eine bleibende Einflussnahmemöglichkeit mindernd auf den Verkaufserlös auswirkt und vom Kapitalmarkt „abgestraft“ wird.

C. Alternativen

Keine

D. Kosten

E. Sonstige Kosten Inhaltsübersicht

Artikel 1 Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (Real Estate Investment Trust Rahmengesetz – REIT-Rahmengesetz) ................................... 13 Abschnitt 1 Allgemeine Vorschriften................................................................................... 13 § 1 Anwendungsbereich ............................................................................................. 13 § 2 Begriffsbestimmung ............................................................................................. 13 § 3 Anzuwendende Vorschriften................................................................................15 § 4 Mindestnennbetrag des Grundkapitals ................................................................. 15 § 5 Form der Aktien ................................................................................................... 15 § 6 Firma .................................................................................................................... 15 § 7 Bezeichnungsschutz ............................................................................................. 15 Abschnitt 2 Gründung einer REIT-Aktiengesellschaft ........................................................ 16 § 8 Gründung der REIT-Aktiengesellschaft............................................................... 16 § 9 Anmeldung ........................................................................................................... 16 § 10 Sitz........................................................................................................................ 16 Abschnitt 3 Qualifikation als REIT-Aktiengesellschaft....................................................... 16 § 11 Qualifikation......................................................................................................... 16 § 12 Vor-REIT ............................................................................................................. 16 § 13 Börsennotierung ................................................................................................... 17 § 14 Streuung der REIT-Aktien ................................................................................... 17 § 15 Vermögen ............................................................................................................. 17 § 16 Ausschüttung an die Anleger ............................................................................... 18 § 17 Ausschluss des Immobilienhandels...................................................................... 18 § 18 Kreditaufnahme....................................................................................................19 Abschnitt 4 Gesellschaftsrechtliche Sanktionen .................................................................. 19 § 19 Squeeze Out.......................................................................................................... 19 Abschnitt 5 Steuerliche Regelungen .................................................................................... 20 § 20 Steuerbefreiung der REIT-Aktiengesellschaft ..................................................... 20 § 21 Beginn der Steuerbefreiung.................................................................................. 21 § 22 Ende der Steuerbefreiung ..................................................................................... 21 § 23 Besteuerung der Anteilsinhaber ........................................................................... 22 § 24 Kapitalertragsteuerabzug...................................................................................... 23 § 25 Verfahrensvorschriften.........................................................................................23 Artikel 2 Änderung des Einkommenssteuergesetzes ............................................................... 24 Artikel 3 Änderungdes Körperschaftssteuergesetzes..............................................................25 Artikel 4 Änderungdes Umwandlungssteuergesetzes.............................................................26 Artikel 5 Änderung des Außensteuergesetzes.......................................................................... 26 Artikel 6 Änderung des Investmentsteuergesetzes................................................................... 27 Artikel 7 Neufassung geänderter Gesetze und Verordnungen ................................................. 28 Artikel 8 Inkrafttreten............................................................................................................... 28

Artikel 1

Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (Real Estate Investment Trust Rahmengesetz – REIT-Rahmengesetz)

Abschnitt 1 Allgemeine Vorschriften

§ 1 Anwendungsbereich

(1): Dieses Gesetz ist anwendbar auf Real Estate Investment Trust-Aktiengesellschaften (REIT-Aktiengesellschaften) im Sinne dieses Gesetzes. Entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte darf die REIT-Aktiengesellschaft ausschließlich über eine REIT-Dienstleistungsgesellschaft erbringen.
(2): Für die Besteuerung inländischer REIT-Aktiengesellschaften gelten die Vorschriften der Steuergesetze, soweit dieses Gesetz nichts Abweichendes bestimmt.
(3): Für die Besteuerung der Anteilseigner der inländischen REIT-Aktiengesellschaften und anderer REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen gelten die Vorschriften der Steuergesetze, soweit dieses Gesetz nichts Abweichendes bestimmt.
(4): Geltungsbereich im Sinne dieses Gesetzes ist das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland.

§ 2 Begriffsbestimmung

(1): REIT-Aktiengesellschaften sind Aktiengesellschaften mit Sitz im Geltungsbereich dieses Gesetzes, die die Qualifikation des Abschnitts 3 erfüllen und deren Unternehmensgegenstand sich darauf beschränkt, Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an in-und ausländischen Immobilien zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings einschließlich notwendiger Hilfstätigkeiten zu verwalten und zu veräußern sowie Anteile an Immobilienpersonengesellschaften zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern.
(3): Ein Vor-REIT ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz im Geltungsbereich dieses Gesetzes, die die Voraussetzungen des § 15 erfüllt und deren Unternehmensgegenstand im Sinne des Absatzes 1 beschränkt ist.
(4): Immobilienpersonengesellschaften sind Personengesellschaften, deren Unternehmensgegenstand im Sinne des Absatzes 1 beschränkt ist, und die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur Vermögensgegenstände im Sinne des Absatzes 11 erwerben dürfen.
(5): REIT-Dienstleistungsgesellschaften sind Kapitalgesellschaften, deren sämtliche Anteile von der REIT-Aktiengesellschaft gehalten werden und die entgeltliche immobiliennahe Nebentätigkeiten der REIT-Aktiengesellschaft für Dritte erbringen.
(6): Auslandsobjektgesellschaften sind Kapitalgesellschaften, deren sämtliche Anteile von der REIT-Aktiengesellschaft gehalten werden und in deren Eigentum ausschließlich außerhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes belegene Grundstücke stehen.
(7): Hilfstätigkeiten sind Tätigkeiten, die der Haupttätigkeit, also dem eigenen Anlagebestand dienen.
(8): Nebentätigkeiten sind Tätigkeiten, die einem fremden Anlagebestand dienen.
(9): Immobiliennah sind solche Tätigkeiten, die der Verwaltung, Pflege und Fortentwicklung von Immobilienbeständen dienen (insbesondere technische und kaufmännische Bestandsverwaltung, Mietbestandsverwaltung, Vermittlungstätigkeit, Projektsteuerung und Projektentwicklung).
(10): Vermögensgegenstände im Sinne dieses Gesetzes sind unbewegliches Vermögen im Sinne des Absatzes 11, ferner zu dessen Bewirtschaftung erforderliche Gegenstände sowie Bankguthaben, Geldmarktinstrumente, Forderungen und Verbindlichkeiten, die aus der Nutzung oder Veräußerung des unbeweglichen Vermögens stammen oder zum Zwecke der Wertsicherung, Bewirtschaftung oder Bestandsveränderung dieser Vermögensgegenstände bereitgehalten, eingegangen oder begründet werde, sowie Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften.
(11): Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten.
(12): Im Streubesitz befinden sich die Aktien derjenigen Aktionäre, die jeweils weniger als 3 % der Aktien halten. § 22 des Gesetzes über den Wertpapierhandel gilt entsprechend.

§ 3 Anzuwendende Vorschriften

Für die REIT-Aktiengesellschaft gelten die Vorschriften des Aktiengesetzes sowie des Handelsgesetzbuches, soweit dieses Gesetz nichts Abweichendes bestimmt.

§ 4 Mindestnennbetrag des Grundkapitals

Der Mindestnennbetrag des Grundkapitals einer REIT-Aktiengesellschaft ist 15 Millionen Euro.

§ 5 Form der Aktien

(1): Sämtliche Aktien der REIT-Aktiengesellschaft müssen als stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung begründet werden. Sie dürfen nur gegen volle Leistung des Ausgabebetrages ausgegeben werden.
(2): Ein Anspruch des Aktionärs auf Verbriefung seines Anteils besteht nicht.

§ 6 Firma

Die Firma einer REIT-Aktiengesellschaft muss, auch wenn sie nach § 22 des Handelsgesetzbuches oder nach anderen gesetzlichen Vorschriften fortgeführt wird, die Bezeichnung „REIT-Aktiengesellschaft“ oder „REIT-AG“ enthalten.

§ 7 Bezeichnungsschutz

(1): Die Bezeichnung „REIT-Aktiengesellschaft“ oder eine Bezeichnung, in der der Begriff „Real Estate Investment Trust“ oder die Abkürzung „REIT“ allein oder im Zusammenhang mit anderen Worten vorkommt, darf in der Firma, als Zusatz zur Firma und zu Geschäfts-und Werbezwecken nur von REIT-Aktiengesellschaften im Sinne dieses Gesetzes geführt werden. Die §§ 42 und 43 des Kreditwesengesetzes gelten entsprechend.
(2): Um Missständen bei der Werbung für REIT-Aktiengesellschaften zu begegnen, kann die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht den REIT-Aktiengesellschaften bestimmte Arten der Werbung untersagen. Vor allgemeinen Maßnahmen nach Satz 1 sind die Spitzenverbände der betroffenen Wirtschaftskreise und des Verbraucherschutzes anzuhören.

Abschnitt 2 Gründung einer REIT-Aktiengesellschaft

§ 8 Gründung der REIT-Aktiengesellschaft

REIT-Aktiengesellschaften können ausschließlich

durch Umwandlung in eine REIT-Aktiengesellschaft nach Maßgabe des Umwandlungsgesetzes oder
durch Gründung einer Aktiengesellschaft gegründet werden.

§ 9 Anmeldung

Die REIT-Aktiengesellschaft ist von allen Mitgliedern des Vorstandes und des Aufsichtsrats bei dem zuständigen Gericht als REIT-Aktiengesellschaft zur Eintragung in das Handelsregister anzumelden.

§ 10 Sitz

Die REIT-Aktiengesellschaft muss sowohl ihren durch die Satzung bestimmten statutarischen Sitz als auch ihren tatsächlichen Verwaltungssitz im Geltungsbereich dieses Gesetzes haben.

Abschnitt 3 Qualifikation als REIT-Aktiengesellschaft

§ 11 Qualifikation

REIT-Aktiengesellschaft im Sinne dieses Gesetzes sind nur solche Aktiengesellschaften, die die in den §§ 13 bis 18 normierten Voraussetzungen erfüllen.

§ 12 Vor-REIT

Vor-REIT im Sinne dieses Gesetzes sind nur solche Aktiengesellschaften, die die in § 15 normierten Voraussetzungen erfüllen.

§ 13	Börsennotierung
(1)	Die Aktien der REIT-Aktiengesellschaft müssen zum Handel an einem organisierten
	Markt im Sinne von § 2 Absatz 5 des Wertpapierhandelsgesetzes in einem Mitglied
	staat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens
	über den Europäischen Wirtschaftsraum zugelassen sein.
(2)	Der Antrag auf Zulassung gemäß Absatz 1 muss innerhalb von drei Jahren nach Grün
	dung der REIT-Aktiengesellschaft beantragt werden. Die Frist des Satzes 1 kann auf
	Antrag von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht um ein Jahr verlängert
	werden, wenn außergewöhnliche Umstände eine solche Verlängerung rechtfertigen.
(3)	Wird innerhalb der nach Absatz 2 maßgeblichen Frist kein Antrag gestellt oder wird
	ein innerhalb dieser Frist gestellter Antrag abgelehnt, so verliert die Gesellschaft ihren
	Status als Vor-REIT. Der Status lebt wieder auf, wenn die Zulassung erneut beantragt
	wird.
§ 14	Streuung der REIT-Aktien
(1)	Im Zeitpunkt der Börsenzulassung müssen sich mindestens 25 Prozent der REIT-
	Aktien im Streubesitz befinden.
(2)	Mindestens 15 Prozent der REIT-Aktien müssen sich dauerhaft im Streubesitz befin
	den. Die REIT-Aktiengesellschaft hat jährlich zum 31. Dezember gegenüber der Bun
	desanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht nachzuweisen, dass die Anforderung ge
	mäß Satz 1 erfüllt ist.
(3)	Kein Anleger darf 10 Prozent oder mehr der REIT-Aktien direkt halten.
(4)	Die Meldepflicht gemäß § 21 Absatz 1 des Wertpapierhandelsgesetzes und die Mittei
	lungspflicht gemäß § 21 Absatz 2 des Wertpapierhandelsgesetzes gelten auch dann,
	wenn ein Meldepflichtiger durch Erwerb, Veräußerung oder auf sonstige Weise 3 Pro
	zent, 80 Prozent oder 85 Prozent der Stimmrechte an einer REIT-Aktiengesellschaft
	erreicht, überschreitet oder unterschreitet.
§ 15	Vermögen
(1)	Das gesamte Vermögen der REIT-Aktiengesellschaft muss nach Abzug der Ausschüt
	tungen im Sinne des § 16 Absatz 1 sowie der Rücklagen im Sinne des § 16 Absatz 5
	zu mindestens 75 Prozent aus unbeweglichem Vermögen bestehen.
(2)	Mindestens 75 Prozent der Bruttoerträge der REIT-Aktiengesellschaft müssen aus
	Vermietung, Leasing, Verpachtung und Veräußerung von unbeweglichem Vermögen
	bestehen.

(3)	Das Vermögen der REIT-Dienstleistungsgesellschaften darf höchstens 20 Prozent des
	gesamten Vermögens der REIT-Aktiengesellschaft nach Abzug der Ausschüttungen
	gemäß § 16 Absatz 1 sowie der Rücklagen nach § 16 Absatz 5 ausmachen. Die Brut
	toerträge eines Geschäftsjahres aus diesen Nebentätigkeiten dürfen höchstens
	20 Prozent der gesamten Bruttoerträge der REIT-Aktiengesellschaft ausmachen.
(4)	Im Rahmen des § 15 bewertet die REIT-Aktiengesellschaft ihre Vermögensgegenstän
	de zu Marktwerten. Maßgeblich für die Berechnung nach Absatz 2 ist der gemäß
	§ 315a des Handelsgesetzbuchs vorgeschriebene Konzernabschluss der REIT-
	Aktiengesellschaft zum Bilanzstichtag.
§ 16	Ausschüttung an die Anleger
(1)	Die REIT-Aktiengesellschaft ist verpflichtet, bis zum Ende des folgenden Geschäfts
	jahres mindestens 90 Prozent des ausschüttungsfähigen Gewinns, der für das laufende
	Jahr im Jahresabschluss ausgewiesen ist, an die Aktionäre auszuschütten.
(2)	Ausgangsgröße ist der Einzelabschluss der REIT-Aktiengesellschaft nach dem Han
	delsgesetzbuch mit den Maßgaben der folgenden Absätze.
(3)	Bei der Ermittlung des ausschüttungsfähigen Gewinns ist ausschließlich die lineare
	Absetzung für Abnutzung (AfA) zulässig.
(4)	Die REIT-Aktiengesellschaft kann über den Gewinn hinaus auch die Beträge nach
	Absatz 3 ausschütten, soweit die Satzung nichts Abweichendes vorschreibt.
(5)	Veräußerungsgewinne können bis zur Hälfte in eine Rücklage eingestellt werden. Der
	ausschüttungsfähige Gewinn im Sinne des Absatzes 1 vermindert sich entsprechend.
	Die Rücklage ist bis zum Ablauf des zweiten auf das Jahr der Einstellung folgenden
	Geschäftsjahres aufzulösen und entweder von den Anschaffungs-oder Herstellungs
	kosten von im Auflösungsjahr angeschafften oder hergestelltem unbeweglichen Ver
	mögen abzuziehen oder dem ausschüttungsfähigen Gewinn des Auflösungsjahres hin
	zuzurechnen.
§ 17	Ausschluss des Immobilienhandels
(1)	Die REIT-Aktiengesellschaft darf keinen Handel mit ihrem unbeweglichen Vermögen
	betreiben.
(2)	Ein Handel im Sinne von Abs. 1 findet statt, wenn die REIT-Aktiengesellschaft inner
	halb eines Zeitraums von fünf Jahren Bruttoerlöse aus der Veräußerung von unbeweg
	lichem Vermögen erzielt, die mehr als die Hälfte des Wertes des durchschnittlichen
	Bestandes an unbeweglichem Vermögen innerhalb desselben Zeitraumes ausmachen.
	Der Wert des durchschnittlichen Bestandes richtet sich nach den Marktwerten. In die

Berechnung sind Veräußerungen und Bestände einzubeziehen, die auf das Vermögen von Tochtergesellschaften der REIT-Aktiengesellschaft (Immobilienpersonengesellschaften oder Auslandsobjektgesellschaften) entfallen.

§ 18 Kreditaufnahme

Die REIT-Aktiengesellschaft darf Kredite nur bis zur Höhe von 60 Prozent ihres Gesellschaftsvermögens und nur aufnehmen, wenn die Bedingungen der Kreditaufnahme marktüblich sind und dies in der Satzung vorgesehen ist. Bei der Ermittlung des Werts des Gesamtvermögens ist § 15 Absatz 4 entsprechend anzuwenden.

Abschnitt 4 Gesellschaftsrechtliche Sanktionen

§ 19 Squeeze Out

(1): Hält ein Aktionär mehr als 85 Prozent der REIT-Aktien (Hauptaktionär), so kann die Hauptversammlung der REIT-Aktiengesellschaft auf Verlangen des Hauptaktionärs die Übertragung der Aktien der übrigen Aktionäre der REIT-Aktiengesellschaft (Minderheitsaktionäre) auf den Hauptaktionär gegen Gewährung einer angemessenen Barabfindung auf den Hauptaktionär beschließen. Die §§ 327b, 327e und 327f des Aktiengesetzes gelten entsprechend, wobei an Stelle des Übertragungsbeschlusses jeweils die Übertragung gemäß Satz 1 tritt.
(2): Erwirbt ein Aktionär durch ein Übernahmeangebot gemäß den §§ 29 bis 34 des Wertpapiererwerbs-und Übernahmegesetzes 85 Prozent oder mehr der REIT-Anteile, so tritt die Rechtsfolge des Absatzes 1 erst dann ein, wenn die Voraussetzung des Absatzes 1 auch noch am Ende des auf die Übernahme folgenden Geschäftsjahres erfüllt ist.
(3): §§ 39 a bis 39 c des Wertpapiererwerbs-und Übernahmegesetzes finden mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass die Rechtsfolgen des § 39 a bereits im Falle eines Bieters im Sinne von § 39 a, dem REIT-Anteile der REIT-Aktiengesellschaft in Höhe von mindestens 85 % des stimmberechtigten Grundkapitals gehören, eintreten.

Abschnitt 5 Steuerliche Regelungen

§ 20 Steuerbefreiung der REIT-Aktiengesellschaft

(1): Eine REIT-Aktiengesellschaft, die die Voraussetzungen der §§ 13 bis 18 erfüllt, unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig und nicht im Sinne eines Doppelbesteuerungsabkommens in dem anderen Vertragsstaat ansässig ist, ist von der Körperschaftsteuer befreit. Eine REIT-Aktiengesellschaft, die die Voraussetzungen der §§ 13 bis 18 erfüllt, ist von der Gewerbesteuer befreit.
(2): Sind einem Anteilseigner direkt Gesellschaftsanteile in Höhe von 10 Prozent des Kapitals oder mehr zuzurechnen, entfällt deshalb nicht die Steuerbefreiung der REIT-Aktiengesellschaft gemäß Absatz 1. Der Anteilseigner verliert deswegen auch nicht seinen Anspruch auf Dividende oder sein Stimmrecht, er kann aber aus seiner Beteiligung, die gegen das Verbot des § 14 Absatz 3 verstößt, im Übrigen nur die Rechte geltend machen, die ihm aus einer Beteiligung von weniger als 10 Prozent zustehen würden. Dies gilt auch für die Anwendung der Doppelbesteuerungsabkommen. Die Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes bleiben unberührt.
(3): Besteht das gesamte Vermögen der inländischen REIT-Aktiengesellschaft zum Ende eines Wirtschaftsjahres zu weniger als 75 Prozent aus unbeweglichem Vermögen im Sinne des § 2 Absatz 11 gemäß der Berechnung nach § 15, setzt die zuständige Finanzbehörde eine Strafzahlung gegen die Aktiengesellschaft fest. Die Strafzahlung beträgt mindestens 1 Prozent und höchstens 3 Prozent des Betrages, um den der Anteil des unbeweglichen Vermögens hinter dem Anteil von 75 Prozent zurückbleibt. Bei der Festsetzung der Strafzahlung berücksichtigt die Finanzbehörde, ob und wie oft bereits in früheren Wirtschaftsjahren das unbewegliche Vermögen hinter der Vorgabe von 75 Prozent zurückgeblieben ist. Eine Strafzahlung nach diesem Absatz kann auch neben einer Strafzahlung nach den Absätzen 4 oder 5 festgesetzt werden, wenn jeweils die Voraussetzungen für die Strafzahlung erfüllt sind.
(4): Stammen in einem Wirtschaftsjahr weniger als 75 Prozent der Bruttoerträge der inländischen REIT-Aktiengesellschaft aus der Vermietung und Verpachtung oder der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen im Sinne des § 2 Absatz 11 gemäß der Berechnung nach § 15, setzt die zuständige Finanzbehörde eine Strafzahlung gegen die Kapitalgesellschaft fest. Die Strafzahlung beträgt mindestens 10 Prozent und höchstens 20 Prozent des Betrages, um den d

REIT-Gesetz

(Real Estate Investment Trust-Gesetz – REIT-Gesetz)