Entscheidungsgrundlagen

Die Entscheidung, welche Immobilie gekauft werden soll, ist für den Erfolg der Investition von entscheidender Bedeutung. So lapidar sich dieser Satz anhört, so wahr ist er auch. Fehlentscheidungen kosten gewöhnlich Geld, manchmal richtig viel Geld. Andererseits sind Investitionen notwendig, damit eine langfristige Versorgung aufgebaut werden kann.

Auch der Zeitpunkt ist heute geradezu ideal. Die Preise sind unten, die Zinsen sind historisch günstig und es gibt genügend Immobilienangebote, deren aktuelle Mieteinnahme den Zinsaufwand übersteigt -sich also sozusagen selbst finanzieren, um so im Idealfall von vornherein trotz hoher Fremdfinanzierung einen Liquiditätsüberschuss laufend zu erzeugen.

Die KEMPE AG hat für verschiedene Angebotsgruppen Hilfsmittel der Bewertung erarbeitet, die bei einer Gegenüberstellung von zwei oder mehreren Objekten hilfreich sein können.

Aus Angst vor Fehlentscheidungen wird vorsichtig abgewogen, was natürlich auch richtig ist; nur hilft dies nicht zwangsweise eine Entscheidung zu treffen. Deshalb sind die nachfolgenden Kriterien gedacht, um Entscheidungsgrundlagen zu erarbeiten.

Fehlinvestitionen beruhen auf Fehlinformationen oder einseitig gefärbten Informationen. So konnte es passieren, dass beim Bauherrenmodell oft nur die Steuervorteile in Erwägung gezogen wurden – anstatt das gesamte Objekt wirklich einer genauen Prüfung zu unterziehen. Der Profi weiß, dass andere Kriterien so angemessen wie möglich zu berücksichtigen sind. Aus diesem Grunde hat die KEMPE AG über die Begutachtung nach den Ermittlungsrichtlinien und der Schätzungsmethode hinaus ein Vergleichsverfahren entwickelt, mit welchem -je nach Objektart -die Zielrichtung der Investition nach bestimmten Bewertungskriterien erarbeitet werden kann.

1. Preis-Leistungs-Verhältnis: Dies wird in Relation zu den Aussagen des Gutachterausschusses und zu anderen Marktinformationen gestellt.
2. Lage: Die alte Immobilienregel gilt – das Wichtigste ist Lage, Lage, Lage. Hier wird die örtliche Lage genauso geprüft wie Entwicklung der Gegend und des Umfeldes.
3. Bausubstanz und Pflegezustand.
4. Die Verzinsung / die Rendite.
5. Die Finanzierung und ergänzende Rahmenbedingung wie Übergabe, Mieter etc.

Das Ganze wird im Schulnotenprinzip bewertet (von sehr gut bis ungenügend) und kann in der Gegenüberstellung zu konstruktiven Entscheidungsabläufen führen.

Beispiel einer Bewertung

Objekt: Eigentumswohnung Bornheim, Herderstraße	Bewertung	Objekt: Eigentumswohnung Düsseldorf, Johannstraße	Bewertung

Preis/Leistungs-Verhältnis	Kaufpreis: 121.440,-€, 1.430,-€ je m²	2	Preis/Leistungs-Verhältnis	Kaufpreis: 85.900,-€, 1.500,-€ je m²	2

Lage: Bild vom Objekt	Zwischen Köln und Bonn auf der linken Rheinseite, gute Verkehrsanbindungen.	1	Lage: Bild vom Objekt	In zentraler Lage von Düsseldorf mit guter Verkehrsanbindung zur Innenstadt.	2

Bausubstanz & Pflegezustand	Baujahr 1983 Bester Gebrauchszustand mit DEKRA Gutachten, Balkon vorhanden, dreigeschossige Bauweise und vollunterkellert. 85 m², Balkon, 3.OG	1	Bausubstanz & Pflegezustand	Solide massive Bauweise, beidseitig angebaut, Betonfundamente, Ziegelmauerwerk Baujahr: 1920/30 Isolierverglasung Gaszentralheizung	2

Verzinsung / Rendite	Mieteinnahmen: 506,-€ Rendite: 5%	2	Verzinsung / Rendite	Mieteinnahmen: 325,-€ Rendite 4,5%	3

Finanzierung	Beleihung bis 100 % möglich	2	Finanzierung	Beleihung bis 100 % möglich	2

Grundriss		2	Grundriss		3

Gesamturteil	Gute Kapitalanlage zwischen Köln und Bonn, neuwertige Bausubstanz	2 +	Gesamturteil	Gute Kapitalanlage in Düsseldorf mit schönem Garten	2 -